قانون التمويل العقاري الجديد 2026: ماذا يعني للأسر والبنوك والمطورين العقاريين؟

الجواب المختصر: المرسوم بقانون رقم 114 لسنة 2026، المنشور في «الكويت اليوم» يوم 18 أكتوبر 2026، يتيح للأسر الكويتية المستحقة للرعاية السكنية الحصول على تمويل سكني من البنوك وشركات التمويل المحلية، على أن تتحمل الدولة الفوائد عن الجزء المدعوم. ويقتصر على أمرين: شراء سكن من مطور عقاري معتمد، أو البناء على قسيمة حكومية. ولا يتغير شيء الآن، فالقانون لا يسري على المستفيدين إلا من تاريخ نشر لائحته التنفيذية، وهي مطلوبة خلال ستة أشهر (المادتان 14 و15).

لماذا يهم هذا الأمر: لعقود طويلة كان أمام الأسرة الكويتية المنتظرة للسكن طريق رئيسي واحد هو قرض بنك الائتمان الكويتي الممول من الدولة. وهذا القانون يفتح طريقاً ثانياً عبر الجهاز المصرفي. فالدولة تستمر في تحمل كلفة التمويل المدعوم، لكن المال نفسه يأتي من البنوك، ويتحول بنك الائتمان إلى طرف متعاقد وضامن وصاحب رهن. وهذا يغير الحسابات بالنسبة للبنوك والمطورين، ويمنح الأسر خيارات أوسع، مع شروط ينبغي فهمها قبل التوقيع.

في هذا المقال: أولاً: من يستفيد ولأي غرض | ثانياً: التمويل المدعوم وغير المدعوم | ثالثاً: السداد وفترة السماح والسداد المبكر | رابعاً: ماذا يحدث عند التعثر | خامساً: الرهن وقيود البيع | سادساً: التصكيك | سابعاً: ما لم يصدر بعد | ثامناً: قوائم عمل

أولاً: من يستفيد ولأي غرض

من هو المستفيد؟

هو المواطن المستحق للرعاية السكنية الذي تتوافر فيه الشروط والضوابط المقررة لدى بنك الائتمان الكويتي (المادة 1). ويشترط للحصول على التمويل المدعوم أن يستوفي الشروط العامة في لائحة القروض العقارية لدى البنك، وألا يكون قد تمتع بالرعاية السكنية من الدولة من قبل (المادة 3). ويُمنح التمويل مرة واحدة فقط (المادة 1).

وتفسر المذكرة الإيضاحية عبارة «عدم سبق التمتع» تفسيراً واسعاً: فتستبعد من خُصصت له قسيمة حكومية وصدرت له وثيقة التملك، ومن حصل على أي قرض من بنك الائتمان أياً كانت قيمته أو غرضه. أما نص المادة 3 فأقصر، ولذلك ستحسم اللائحة التنفيذية حدود هذا الشرط. والأسرة التي حصلت على قرض صغير من البنك قبل سنوات لغرض آخر لا ينبغي أن تفترض أنها مستحقة.

لأي غرض يُستخدم التمويل؟

لغرضين فقط (المادة 2): شراء وحدة سكنية من مطور عقاري تعتمده المؤسسة العامة للرعاية السكنية، سواء كانت الوحدة قائمة أو على المخطط؛ والبناء على القسيمة الحكومية التي تخصصها المؤسسة في مشاريعها، إضافة إلى قسائم أخرى يحددها مجلس الوزراء. وتوضح المذكرة أن التوسعة والترميم والشراء من غير المطور المعتمد والبناء في القسيمة الخاصة كلها خارج نطاق القانون.

من يقدم التمويل؟

البنوك المحلية وشركات التمويل وشركات الاستثمار الخاضعة لرقابة بنك الكويت المركزي التي يدخل التمويل العقاري في أغراضها (المادة 1). ويجوز أن يكون التمويل قرضاً تقليدياً أو تمويلاً إسلامياً، ولهذا يستخدم القانون عبارة «الفوائد أو العوائد» في كل نصوصه.

ثانياً: التمويل المدعوم وغير المدعوم

للتمويل طبقتان. التمويل المدعوم يُستخدم للشراء من المطور أو للبناء على القسيمة الحكومية، وتتحمل الدولة فوائده أو عوائده، وتحدد اللائحة التنفيذية حده الأقصى بما يتوافق مع قانون الرعاية السكنية رقم 47 لسنة 1993 (المادة 1). والتمويل غير المدعوم يُستخدم للشراء من المطور على حساب المستفيد، بمعدل يحدده بنك الكويت المركزي (المادتان 1 و13). ويجوز الجمع بينهما وفق ضوابط البنك المركزي (المادة 4).

وعملياً يؤدي الجزء المدعوم الدور الذي يؤديه قرض بنك الائتمان بلا فوائد، ويسمح الجزء غير المدعوم للأسرة بشراء مسكن أغلى مما يغطيه الدعم وحده. ويسدد المستفيد أصل الطبقتين، والفوائد على غير المدعوم فقط (المادة 4). ويلاحظ أن التمويل غير المدعوم معرّف للشراء من المطور فقط، فعلى الأسرة التي ستبني على قسيمة حكومية أن تتأكد من توافر تمويل إضافي بالشروط نفسها.

وتدفع وزارة المالية فوائد التمويل المدعوم لبنك الائتمان من حساب الاحتياطي العام، ويحولها البنك إلى الجهات الممولة، ويوقع البنك نيابة عن الدولة العقود مع هذه الجهات (المادة 9).

ثالثاً: السداد وفترة السماح والسداد المبكر

يُسدد كل تمويل بأقساط شهرية متساوية لمدة لا تزيد على 25 سنة من بداية الصرف (المادة 5). ويجوز أن تمنح اللائحة التنفيذية فترة سماح داخل هذه السنوات. وتشرح المذكرة الهدف منها: الأسرة التي تشتري على المخطط أو تبني وما زالت تدفع إيجاراً يمكنها تأجيل سداد الأصل حتى تسكن.

لكن الجملة التالية مهمة: خلال فترة السماح يتحمل المستفيد الفوائد على التمويل المدعوم وغير المدعوم معاً (المادة 5). أي أن دعم الدولة لا يغطي فترة السماح. وعلى الأسر طلب هذه الكلفة مكتوبة قبل اختيار فترة السماح.

والسداد المبكر للتمويل كله أو بعضه يُسقط الفوائد عن المدة المتبقية للمبلغ المسدد (المادة 5). ولا يتناول القانون الرسوم، فالمرجع فيها ضوابط البنك المركزي والعقد.

ويُصرف تمويل الشراء من المطور وفق إجراءات القانون رقم 118 لسنة 2023 بشأن شركات المدن السكنية، ويُصرف تمويل البناء على مراحل الإنجاز وفق قواعد بنك الائتمان (المادة 6).

رابعاً: ماذا يحدث عند التعثر

على الجهة الممولة أن تنذر المستفيد أولاً، ثم لها إما إعادة جدولة التمويل لمدة لا تزيد على خمس سنوات وفق تعليمات البنك المركزي، مع تحمل المستفيد فوائد إعادة الجدولة على الطبقتين، أو اتخاذ الإجراءات القانونية (المادة 7). وتلتزم الجهات الممولة بإبلاغ بنك الائتمان بكل تمويل وجدول سداده وحالات التعثر (المادة 8).

وفي الجزء المدعوم تقف الدولة خلف الجهة الممولة. فإذا تعثر المستفيد يسدد بنك الائتمان للجهة الممولة ما تبقى من أقساط التمويل المدعوم وفوائده، دفعة واحدة أو في مواعيد استحقاقها، وإذا سدد الرصيد كاملاً سقطت الفوائد المستقبلية. ثم يحتفظ البنك بحق الرجوع على المستفيد بما دفعه (المادة 10).

والنقطة الأهم للبنوك هي ما لا يشمله الضمان: الجزء غير المدعوم. فهو مخاطر ائتمانية عادية، ويتوقف وضع الضمان فيه على قواعد الرهن الآتية.

خامساً: الرهن وقيود البيع

يحصل بنك الائتمان مقابل ضمانه على رهن رسمي على العقار. ويجب أن يُعيّن العقار تعييناً دقيقاً في عقد الرهن وإلا كان الرهن باطلاً، ويبقى قيد الرهن طوال مدة العقد حتى سداد المديونية (المادة 11). ويمنح تعريف الرهن في القانون البنكَ والجهات الممولة حقاً عينياً يتقدمان به على الدائنين العاديين، مع عدم الإخلال بالقانون رقم 47 لسنة 1993 (المادة 1).

لكن القانون لا يحسم ترتيب الأولوية بين بنك الائتمان والجهة الممولة إذا كان لكل منهما ضمان على المسكن نفسه، إذ تحيل المادة 11 تسجيل الرهن وإدارته والتصرف فيه إلى اللائحة التنفيذية. والبنوك التي ستسعر الجزء غير المدعوم ستحتاج إلى هذه الإجابة قبل الالتزام.

ولا يجوز للمستفيد بيع العقار أو هبته أو ترتيب أي حق عليه إلا بموافقة مسبقة من بنك الائتمان والجهة الممولة، ويجب أن يكون المشتري مستحقاً للرعاية السكنية لم يحصل على تمويل عقاري من قبل، وأن يقبل الحلول محل المستفيد في التزامات التمويل (المادة 11). وبعبارة بسيطة: المسكن الممول لا يُباع إلا لأسرة مستحقة أخرى تتحمل التمويل. وهذا يقيد إعادة البيع طوال المدة. ولا يتناول القانون حالة الوفاة والإرث أو البيع الجبري عند التنفيذ، وينبغي أن تعالجها اللائحة.

سادساً: التصكيك

يجوز لبنك الائتمان أو لأي جهة يحددها الوزير المختص شراء التمويل العقاري كله أو بعضه من الجهات الممولة بالاتفاق، وتصكيكه وتوريقه وبيعه للمستثمرين وإعادة شرائه، وفق اللائحة التنفيذية وضوابط بنك الكويت المركزي وهيئة أسواق المال (المادة 12). وهذا هو الأساس القانوني لسوق كويتية لأوراق مالية مدعومة بالتمويل السكني. وهو للبنوك وسيلة لتخفيف أعباء الميزانية، وللمستثمرين فئة أصول محلية جديدة. أما التفاصيل العملية، من نقل الضمانات إلى الإفصاح، فما زالت بانتظار القواعد.

سابعاً: ما لم يصدر بعد

تقريباً كل رقم في هذا النظام متروك لأدوات لاحقة. فاللائحة التنفيذية، التي تصدر بمرسوم خلال ستة أشهر من النشر (المادة 14)، ستحدد سقف التمويل المدعوم وفوائده، وفترة السماح، ومعنى التعثر وإجراءات الإنذار، ونموذج عقد التمويل، وآليات الرهن والتصكيك. ويضع البنك المركزي قواعد الإقراض والجمع بين الطبقتين ومعدل الفائدة على التمويل غير المدعوم (المادتان 4 و13). وتقول المذكرة إن المبالغ تُركت خارج القانون عمداً لتتغير مع ظروف السوق. ولأن القانون لا يسري إلا بعد نشر اللائحة (المادة 15)، ومهلة الأشهر الستة تنتهي في حدود منتصف أبريل 2027، فلا ينبغي للأسر توقع التمويل المصرفي بموجب هذا القانون قبل ذلك.

ثامناً: قوائم عمل

للأسر: تأكدوا من الاستحقاق قبل الاعتماد على هذا الطريق، خاصة إذا سبق لكم الحصول على قرض من بنك الائتمان؛ واطلبوا الكلفة الكاملة لأي فترة سماح؛ وتحققوا أن المسكن من مطور معتمد أو على قسيمة مخصصة، فلا شيء غير ذلك يدخل في القانون؛ وتذكروا أن المسكن الممول لا يُباع لاحقاً إلا لأسرة مستحقة أخرى.

للبنوك وشركات التمويل: تأكدوا أن التمويل العقاري ضمن أغراضكم المرخصة؛ واستعدوا لعقد بنك الائتمان والتزامات الإبلاغ؛ وسعّروا الجزء غير المدعوم على مخاطره الخاصة إلى أن تصدر قواعد أولوية الرهن؛ وادرسوا طريق التصكيك في تخطيط الميزانية.

للمطورين: توقعوا انتقال الطلب إلى المشاريع المعتمدة، بما فيها البيع على المخطط؛ وواءموا مستندات البيع وحسابات الضمان مع القانون رقم 118 لسنة 2023 وإجراءات الصرف؛ واستعدوا لمشترين يستخدمون فترة السماح أثناء البناء.

رأي مكتب وفاق للمحاماة: القانون انتقال معقول من الإقراض الحكومي إلى الإقراض المصرفي بدعم من الدولة، ومادة التصكيك فرصة حقيقية لأسواق المال الكويتية. لكن قيمته ستتوقف على اللائحة: سقف الدعم وشروط فترة السماح، وبالنسبة للممولين ترتيب ضماناتهم. وسننشر تحديثاً عند صدور اللائحة التنفيذية وضوابط البنك المركزي.

•   •   •

المصدر: المرسوم بقانون رقم 114 لسنة 2026 بشأن التمويل العقاري لمستحقي الرعاية السكنية ومذكرته الإيضاحية؛ «الكويت اليوم» العدد 1813، الصفحات أ2 إلى أ6، بتاريخ 18 أكتوبر 2026.

هذا المقال لأغراض المعلومات العامة ولا يُشكّل استشارة قانونية. للحالات الخاصة يُرجى التواصل مع مكتب وفاق للمحاماة.